Dispositif « seconde vie » des bâtiments : les textes permettant de lancer les opérations sont parus.
Le dispositif « seconde vie » des bâtiments, destiné à favoriser la réalisation d’opérations de rénovation lourde permettant d’amener la qualité des logements au niveau du neuf (étiquettes A ou B) entre dans sa phase de production en 2025 après une expérimentation en 2024. Les derniers textes règlementaires parus début mars précisent les conditions permettant de bénéficier d’un abattement de TFPB de 25 ans, d’une TVA sur les travaux au taux réduit de 5,5% et d’appliquer une augmentation des loyers avant entrée des futurs locataires.
Le dispositif « seconde vie des bâtiments » a pour objet de permettre la transformation lourde de bâtiments existants pour qu’ils atteignent le niveau de confort et de performance énergétique du neuf le niveau de confort et de performance énergétique du neuf (étiquette A ou B) sans pour autant les démolir.
Deux textes publiés début mars au journal officiel viennent compléter un premier décret de décembre 2024. Ces trois textes permettent de rendre opérationnel le dispositif pérennisé par l’article 71 de la loi de finance 2024 :
- Le décret n° 2024-1142 du 5 décembre 2024, décrit les travaux de « seconde vie » éligibles à l’exonération de TFPB et à la TVA réduite.
- Le décret n° 2025-206 du 28 février 2025 publié le 2 mars autorise les bailleurs sociaux à fixer le loyer d’un logement qui aura subi de très grosses réhabilitations à un montant maximum « identique à celui qui aurait été applicable pour un même logement neuf » pour un nouveau locataire.
- Le décret n° 2025-205 applique la même mesure aux logements-foyers.
Les conditions d’éligibilité
Les opérations éligibles à la « seconde vie » concernent les bâtiments conventionnés depuis 40 ans ou plus, appartenir ou être gérés depuis 40 ou plus par un OHLM, sous réserve d’avoir été soit construits, soit améliorés, soit acquis et améliorés avec le concours financier de l’Etat, outre les autres critères d’éligibilité (DPE E, F ou G, etc…). Elles pourront donc bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% et une exonération de TFPB de 25 ans pour les demandes d’agrément déposées « entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026 », et de 15 ans par la suite.
Les deux derniers décrets parus début mars complètent les mesures précédentes par la possibilité de réaligner les loyers et redevances sur les opérations neuves. Ils revoient à un arrêté pour connaître les montants de loyers ou redevances plafonds applicables pour les avenants signés entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025. Cet arrêté daté du 28 février et publié le 4 mars au JO, renvoie aux modalités décrites dans l’avis relatif à la fixation des loyers et des redevances maximaux pour l’année 2025, publié au Bulletin officiel depuis le 20 février.
Ces mesures règlementaires s’accompagnent d’une offre spécifique de la Banque des Territoires, combinant une majoration du montant d’Eco-Prêt et des prêts équivalents PLAI, PLUS et PLS à 40 ans. (plus de détails sur le site de la Banque des Territoires).