Avril 2024. Textes officiels
La loi du 8 avril 2024 portant mesures pour bâtir la société du bien vieillir et de l’autonomie a été publiée au Journal Officiel du 9 avril 2024.
Elle comporte notamment plusieurs mesures relatives à l’habitat inclusif.
Reconnaissance de la nature de bâtiments à usage d’habitation des lieux d’habitation des habitats inclusifs (article 37)
Cette disposition fixe le principe selon lequel, pour l’application des règles de sécurité incendie, les locaux dans lesquels est établi l’habitat inclusif constituent des bâtiments à usage d’habitation.
Une décision du Conseil d’État du 20 février 2023, en référé (n° 470899) avait jugé que les logements sociaux destinés à loger des personnes handicapées dans le cadre d’un habitat inclusif établi au sein d’un immeuble constituaient un établissement recevant du public (ERP) du type J et non un bâtiment à usage d’habitation, compte tenu « de la concentration en un lieu unique de personnes dont l’aptitude à se soustraire aux effets d’un incendie est nécessairement diminuée, alors que cette aptitude est au nombre des paramètres à retenir pour l’appréciation des mesures en vue d’assurer la sécurité des personnes contre l’incendie ».
Cette modification permet de rappeler que l’habitat « inclusif » étant une solution de logement, il relève du champ de l’habitation et n’est pas un ERP, qu’il soit installé dans un logement diffus ou une structure collective de type « résidence sociale ».
Il est toutefois précisé que des règles spécifiques en matière de sécurité contre les risques d’incendie pourront être déterminées par voie réglementaire.
D’après l’exposé des motifs de l’amendement, ces mesures « devront tenir compte du degré de perte d’autonomie des habitants et pourront comprendre des installations (portes coupe-feu), des équipements (extincteurs) ou des organisations particulières (information des personnes, formation des professionnels, exercices d’évacuation, etc.) qui seront mises en œuvre par les personnes physiques ou morales (propriétaire, occupants, animateur du projet) les mieux à même de les assurer ».
Cela fait écho aux travaux de l’Observatoire National de l’Habitat Inclusif et la volonté affichée de la DGEC d’adapter la réglementation sur la sécurité incendie aux projets d’habitat inclusif, tout en l’inscrivant pleinement dans le champ de la réglementation propre à l’habitation et non aux ERP.
Possibilité de location de locaux communs de logements sociaux pour mettre en œuvre un projet de vie sociale et partagée dans un habitat inclusif (article 36)
Depuis la loi 3DS du 21 février 2022, les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) peuvent louer à des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale des logements en vue de les sous-louer, meublés ou non, à de personnes en perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap, le cas échéant dans le cadre d’une colocation. Cette location peut s’accompagner de la mise à disposition non exclusive de locaux collectifs résidentiels situés dans le même immeuble ou groupe d’immeubles, pour la mise en œuvre d’un projet de vie sociale et partagée.
La loi « Bien Vieillir » organise expressément la possibilité de louer des locaux communs de logements sociaux situés dans le même immeuble ou groupe d’immeubles que les logements constituant un habitat inclusif, lorsque ceux-ci sont loués en intermédiation locative, en vue d’y mettre en œuvre un projet de vie sociale et partagée.
La disposition vise non seulement à permettre au porteur du projet de vie sociale et partagée de disposer à titre exclusif des locaux collectifs résidentiels de l’habitat inclusif constitué en intermédiation locative, mais également de l’autoriser à intégrer au loyer des logements des charges correspondant à la mise à disposition de ces locaux, comme le font les organismes HLM lorsqu’ils louent directement des logements.
Possibilité de sous-location de logements dans l’habitat inclusif à des salariés du porteur du projet de vie sociale et partagée ou des établissements et services sociaux et médico-sociaux (article 39)
Cette disposition autorise les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale à sous-louer des logements locatifs sociaux faisant partie d’un habitat inclusif à des salariés de la personne morale chargée d’assurer la mise en œuvre du projet de vie sociale et partagée, ainsi qu’à des professionnels du secteur médico-social apportant un accompagnement quotidien aux habitants.
Il est précisé que les conditions habituelles liées à l’attribution d’un logement social (plafonds de ressources et niveau de loyer) devront dans ce cas être respectées.
Les baux consentis à ces personnes relèveront des dispositions du Code civil, afin qu’il n’y ait pas de droit au maintien dans les lieux puisqu’il s’agit d’un mode d’attribution dérogatoire pour une personne non prioritaire pour l’accès à un logement locatif social. D’autre part, les sous-locataires seront assimilés à des locataires pour le bénéfice des aides personnelles au logement.
Cette mesure doit permettre de faciliter l’attractivité des métiers de l’accompagnement des personnes en perte d’autonomie, souvent caractérisés par leur pénibilité et des niveaux de rémunération relativement modestes.
Référence : Loi n° 2024-317 du 8 avril 2024 portant mesures pour bâtir la société du bien vieillir et de l’autonomie